Penilaian Properti

Pengertian Properti dan Jenis Properti

Apa arti kata properti dalam dunia penilaian properti? Dalam hukum Inggris, barang dan segala sesuatu yang secara hukum dalam status dimiliki oleh seseorang atau badan hukum disebut personal property, sedangkan tanah dan bangunan biasa disebut real property. Terkadang untuk memperjelas karakteristik jenis properti maka istilah Real Estate sering dipakai untuk tanah dan bangunan. Menurut Kyle (2002), membedakan tingkatan properti mulai dari tanah dan sumbar daya alam yang melekat (Land), segala pengembangan buatan manusia yang ada dan melekat pada Tanah (Real Estate) serta adanya hak kepemilikan atas tanah beserta semua pengembangannya yang dilindungi oleh hukum yang berlaku (Real Property).

Sementara itu menurut Konsep & Prinsip Umum Penilaian (KPUP-2.1) Standar Penilaian Indonesia 2007, Properti adalah konsep hukum yang mencakup kepentingan, hak dan manfaat yang berkaitan dengan suatu kepemilikan. Properti terdiri atas hak kepemilikan, yang memberika hak kepada pemilik untuk suatu kepentingan tertentu atau sejumlah kepentingan atas apa yang dimilikinya. Oleh karena itu, wajib memperhatikan konsep hukum dari properti yang meliputi segala sesuatu yang merupakan konsep kepemilikan atau hak dan kepentingan yang bernilai, berbentuk benda atau bukan benda, berwujud atau tidak berwujud, dapat dilihat maupun tak terlihat, yang memiliki nilai tukar atau yang dapat membentuk kekayaan.

Didalam SPI 2007-Jenis Properti, Properti dibedakan menjadi 4 kategori berdasarkan karakteristiknya, yaitu; Properti Personal (Personal Property), Properti Riil (Real Property), Perusahaan/Badan Usaha (Bussiness) dan Hak Kepemilikan Finansial (Financial Interest).Penjelasan ke-empat jenis properti adalah sebagai berikut.

1. Properti Personal, merupakan jenis properti yang dapat dipindahkan (mobile) dan tidak melekat pada tanah atau menjadi satu kesatuan dengan bangunan. Misalnya; Mesin, Peralatan, Perabotan, Kendaraan dll. Dalam hal ini segala sesuatu yang pemindahannya tidak menimbulkan kerusakan yang serius pada real estat, sehingga apabila kita ambil contoh kasus AC (Air Conditioning) pada bangunan, maka AC tidak dapat digolongkan sebagai properti personal karena apabila AC diambil, maka bangunan akan berlubang dan memerlukan usaha untuk menutup lubang bekas AC tersebut.

2. Properti Riil, merupakan hak kepemilikan atas kepentingan hukum yang melekat pada real estat atau hubungan hukum penguasaan yuridis oleh pemilik atas rea estat. Properti riil merupakan himpunan hak (bundle of rights), yang meliputi hak untuk menggunakan, menempati, memasuki, menjual, menyewakan, mewariskan, melepaskan atau memilih untuk melaksanakan atau tidak melaksanakan setiap hak yang disebukan di atas. Dalam berbagai situasi, hak tertentu dapat dipisahkan dari himpunan hak dan dipindahkan, disewakan atau diambil oleh Negara. Hak Properti Riil yang dikenal dalam peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia adalah: Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Pengelolaan, Hak Sewa, Hak Membuka Tanah, Hak Memungut Hasil Hutan, Hak Menggunakan Air, Hak Menggunakan Ruang Udara dan Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.

Disamping pembatasan yang dilakukan oleh Negara, pembatasan lain yang dapat diberlakukan atas hak dan kewenangan yang melekat    pada peguasaan dan pemilikan properti adalah sebagai berikut.

• Perjanjian yang membatasi kewenangan pemgang hak dan ketentuan yang diperjanjikan untuk mencegah seseorang berbuat sesuatu yang berlaku terhadap tanah hak dan bangunan sebagai obyek perjanjian pemberian hak baru, dapat mempengaruhi penggunaan, pengembangan dan pengalihan penguasaan tanah dan bangunannya.
• Easement merupakan hak keistimewaan secara terbatas untuk menggunakan properti milik pihak lain melalui kontrak, misalnya; Hak Jalan/akses keluar untuk memudahkan akses bagi pekarangan yang terkurung.

3. Perusahaan/Badan Usaha, adalah entitas komersial, industri, jasa, atau investasi yang menjalankan kegiata ekonomi. Badan Usaha biasanya bersifat mencari keuntungan. Istilah yang terkait erat dengan konsep entitas usaha adalah sebagai berikut.

• Perusahaan Operasional, yaitu entitas usaha yang menjalankan suatu aktivitas ekonomi dengan membuat, menjual, atau memperdagangkan suatu produk/jasa.
• Going concern, yaitu sebuah entitas yang terus melaksanakan kegiatan operasionalnya secara berkelanjutan di masa depan tanpa adanya maksud/kebutuhan untuk melikuidasi atau memperkecil secara material skala usahanya.

Bentuk-bentuk perusahaan yang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku di Indonesia adalah; Perusahaan Perseorangan, Perseroan Terbatas, Perusahaan Firma, Perusahaan Komanditer, Koperasi dan BUMN yang bisa berbentuk Perseroan, Firma, perusahaan umum atau Jawatan. Berdasarkan Terminologi Akuntansi, aset perusahaan mencakup aset berwujud dan tidak berwujud. Aset berwujud meliputi aset lancar, aset tetap (realty) dan properti personal yang berwujud (perabotan, mesin dan peralatan). Aset tak berwujud meliputi keahlian manajemen, kumpulan tenaga kerja, godwill dan HAKI (hak cipta,waralaba dan kontrak).

4. Hak Kepemilikan Finansial, pada lingkup properti HKF merupakan pembagian hak secara hukum atas hak kepemilikan atas badan usaha dan properti riil (mis; Persekutuan/Partnership, sindikasi, BOT, sewa, joint venture). HKF adalah aset tidak berwujud yang dapat mencakup hak-hak antara lain; Hak yang melekat pada kepemilikan badan usaha/properti untuk menggunakan, menempati, menjual, menyewakan dan mengelola, Hak yang melekat pada suatu kontrak yang memberikan opsi untuk membeli atau kontrak sewa-menyewa, Hak yang melekat pada kepemilikan atas suatu surat berharga untuk meneruskan kepemilikan atau menjualnya.

Arti Penting Penilaian Properti

Penilaian aset/properti dewasa ini sangat diperlukan baik oleh swasta maupun pemerintah baik pusat dan daerah untuk meningkatkan akuntabilitas dan menciptakan tertib administrasi untuk mendorong pengelolaan (optimalisasi) aset ke arah yang lebih baik dan modern. Penilaian properti dapat dimanfaatkan untuk banyak hal, misalnya: Penilaian Properti untuk tujuan jual-beli, kelayakan sewa maupun pengkajian sewa berjalan dan untuk menilai obyek pajak untuk menentukan beasaran pajaknya, menilai aset daerah untuk kepentingan penyusunan neraca/laporan keuangan daerah serta untuk menghitung komposisi hutang dan ekuitas dalam struktur permodalan suatu usaha.

Jasa penilaian dapat digunakan untuk kepentingan secara umum, tetapi saat ini pemanfaatannya lebih banyak digunakan oleh dunia usaha dan Instansi Pemerintah. Tujuan dan alasan dilakukannya penilaian terhadap harta kekayaan, pada hakekatnya mencakup hal-hal sebagai berikut.

1. Melengkapi aplikasi pinjaman.
2. Pengembangan dan rehabilitasi perusahaan dengan fasilitas investasi dari Pemerintah.
3. Perusahaan yang akan go public (penawaran saham perdana/IPO).
4. Penutupan asuransi.
5. Perusahaan merger / akusisi.
6. Pemindahan hak.
7. Likuidasi perusahaan.
8. Penetapan NJOP Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)

Sementara itu pihak-pihak yang dapat memanfaatkan jasa penilaian adalah sebagai berikut.

1. Pemerintah, untuk Pengenaan tarip pajak, Menghitung dan mengetahui kekayaan nasional, Dalam rangka penggabungan usaha/penambahan modal bagi perusahaan negara atau investasi dibidang-bidang lain, Hibah (termasuk bantuan dari pihak lain), Penilaian proyek sebelum diserahkan kepada pemerintah, Menutup asuransi, Jual-beli, Tukar Guling Aset Pemerintah, Pembebasan tanah, dsb, Penilaian sarana umum untuk penentuan tarip yang wajar pelayan public (seperti: PLN, Perumtel, Jalan Tol, dsb).
2. Lembaga Keuangan (Bank), untuk salah satu dasar pengeluaran kredit (pinjaman) dan leasing, Jaminan hipotek, Dasar perhitungan untuk dijual bila harus dilelang, Menghitung kekayaan bank atau nasabah.
3. Perusahaan Asurasi, untuk dasar pengenaan tarif polis (premi asuransi), dasar menetapkan ganti rugi, Jaminan.
4. Perusahaan Lelang dan Pegadaian, dapat memanfaatkan jasa penilaian untuk Menetapkan dasar harga dasar lelang dll.
5. Badan Pelaksana Pasar Modal, untuk Penentuan nilai aktiva perusahaan yang akan go public, Penentuan nilai saham, dll
6. Pribadi/Perseorangan/Masyarakat, untuk hibah, Penggabungan / pendirian / pembagian usaha dan harta, Pembagian harta / dan warisan, Jual-beli / lelang, Menutup asuransi, Memutuskan kredit / jaminan hipotek.